Le 01 novembre 2012

Doit-on exiger une déclaration de «garantie légale»?

Doit-on exiger une déclaration de garantie légale dans... (Photo: Martin Chamberland, La Presse)

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Doit-on exiger une déclaration de garantie légale dans le contrat d'achat d'une maison?

Photo: Martin Chamberland, La Presse

(Montréal) La garantie légale est destinée à protéger l'acheteur d'une propriété contre les vices cachés. En théorie, elle n'est pas indispensable, car elle est inscrite dans le Code civil du Québec pour toute vente de bien, dont les maisons.

Toutefois, dans le cas des maisons, la garantie légale comporte un volet sur les titres et un autre sur la qualité de l'immeuble.

Concernant les titres, le vendeur doit certifier qu'il est vraiment propriétaire de la maison, au meilleur de sa connaissance, et que les titres sont exacts. Quant à la qualité du bâtiment, il doit se porter garant de l'absence de vice caché.

«Presque tous les notaires incluent une clause de garantie légale dans le contrat d'achat, affirme Me Yves Tourangeau, de chez Guilbert Simard Tremblay, avocats. Mais s'ils ne le font pas, la garantie légale s'applique quand même, à moins d'une exclusion précisément indiquée dans le contrat.»

Les devoirs du courtier

La loi oblige le vendeur à informer l'acheteur potentiel de tout ce qui pourrait nuire éventuellement à la valeur de sa maison, mais pas nécessairement par écrit. Le vendeur devra néanmoins fournir une déclaration écrite s'il transige par l'intermédiaire d'un courtier immobilier. Car ce dernier est tenu, depuis le 1er juillet 2012, de joindre à l'offre d'achat un formulaire rempli et signé par le vendeur, intitulé Déclarations du vendeur sur l'immeuble - terrain et bâtiments, circonstances et dépendances. On peut voir un spécimen de ce formulaire sur le site de l'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ).

Dans ce document de six pages, obligatoire pour les immeubles de moins de cinq logements, le vendeur doit répondre à des questions portant, par exemple, sur un historique de dégât d'eau, de fourmis charpentières, de radon, de MIUF, de pyrite ou encore de mort violente dans l'immeuble. Le courtier doit vérifier, dans la mesure du possible, les affirmations du vendeur.

Le rôle du notaire

La nouvelle réglementation, s'appliquant aux courtiers, ne touche pas ceux qui s'en passent. «Ceux-là ont avantage à consulter un notaire pour rédiger l'offre d'achat, indique Me Johanne Piette, spécialiste en droit immobilier à la Chambre des notaires du Québec. Car après, on ne peut plus changer les conditions.»

En plus de rédiger le contrat de vente, le notaire doit s'assurer que les titres sont exempts de vice: titres de propriété, certificat de localisation, données cadastrales, zonage, charges (taxes), etc.

Exclusion

L'exclusion de la garantie légale se voit surtout pour les propriétés laissées en succession ou revendues en reprise de dette par une institution financière. Dans un cas comme dans l'autre, les vendeurs ne connaissent pas bien cette maison, qu'ils n'ont pas habitée. «L'exclusion de la garantie légale ouvre la porte à une baisse du prix de vente, mais pas toujours, ajoute Me Tourangeau. Les institutions financières cèdent parfois une propriété en reprise de dette à 10 ou 15% de moins que la valeur du marché.

«Cependant, si un propriétaire désire revendre sans garantie légale, trois ans après l'achat, une belle vieille maison dans un beau quartier, il peut trouver preneur au prix du marché, si la demande est là», poursuit l'avocat.

«Mais avant d'acheter une maison sans garantie légale, on devrait se faire conseiller», avertit Me Tourangeau.

La semaine prochaine: quel professionnel pour l'inspection préachat?

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