Dans les tours de plus de 100 condos, en effet, des investisseurs d'ici et d'ailleurs tendent à acheter des appartements dans le but de les louer.

«Il faut alors être plus prudent, estime Me Joli-Coeur. Il est reconnu que le niveau de tranquillité n'est pas le même lorsque plusieurs des condos sont loués. Les copropriétaires sont fréquemment mécontents et la valeur de leur appartement baisse. Quand le pourcentage de location est important, les assureurs considèrent par ailleurs que le risque est accru. Ils ajustent leur prime en conséquence ou refusent carrément d'assurer l'immeuble.»

Peut-on avoir certaines garanties que l'édifice qui nous intéresse ne se transformera pas en immeuble à location? Pas vraiment. Le Code civil prévoit que lors de la mise en vente d'un immeuble en copropriété de 10 appartements et plus, le promoteur doit faire une note d'information, avec le résumé de la déclaration de copropriété à venir, le budget et les noms des professionnels engagés. «Il doit alors annoncer s'il louera des logements et leur nombre maximal, précise Me Joli-Coeur. Cela ne concerne pas toutefois les logements vendus à des investisseurs (qui peuvent les louer à leur tour).»

Selon lui, il y a lieu d'être rassuré si le promoteur s'engage à ce qu'il y ait des restrictions par rapport à la location dans la déclaration de copropriété, afin que la location d'appartements à la semaine ou au mois soit interdite, ou encore, qu'elle soit permise pour des baux d'au moins un an. «Sinon, cela peut devenir n'importe quoi», dit-il.

Chose certaine, en achetant au centre-ville, il faut s'attendre à ce qu'il y ait des gens de passage dans l'immeuble. «Il faut accepter que le volet résidentiel soit moins fort, dit-il. La documentation remise dans les bureaux des ventes est d'ailleurs souvent annonciatrice de ce que sera l'édifice plus tard. Si on peut y lire que le projet offrira un bon rendement sur l'investissement, on peut déduire qui est la clientèle visée. Il faut acheter en connaissance de cause. J'en connais à qui ce mode de vie convient très bien et qui sont super heureux. Beaucoup de gens vivent seuls. Ils aiment rencontrer plein de monde.»

C'est dans l'arrondissement de Ville-Marie (qui englobe le centre-ville de Montréal) et dans Griffintown que l'on retrouve le plus grand nombre d'investisseurs. Ils représentent environ 20% des copropriétaires, indique Francis Cortelino, analyste principal de marché à la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL). Ce pourcentage est d'environ 10% dans la très grande région de Montréal.

«Le pourcentage d'investisseurs augmente quelque peu depuis 2006, mais il n'y a pas de grande variation, précise-t-il. Cette vue d'ensemble, toutefois, peut cacher certaines réalités individuelles, car certains projets, dans des secteurs précis, peuvent attirer davantage d'investisseurs.»

Les ventes rapides, réalisées de leur côté par des spéculateurs, demeurent quant à elles un phénomène marginal.