Le 01 octobre 2012

Frais de condo: trouver le juste équilibre

Vincent Chevalier s'est impliqué pendant deux ans et... (Photo : André Pichette, La Presse)

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Vincent Chevalier s'est impliqué pendant deux ans et demi dans le syndicat de copropriété de son immeuble.

Photo : André Pichette, La Presse

Les frais mensuels de copropriété varient énormément d'un immeuble à l'autre et plusieurs copropriétaires rouspètent lorsqu'ils augmentent. Bon nombre, toutefois, reconnaissent qu'ils sont essentiels pour assurer l'entretien et la pérennité de leur édifice. Tour d'horizon.

«Il faut trouver un juste équilibre», indique Vincent Chevalier, qui s'est impliqué pendant deux ans et demi dans le syndicat de copropriété de son immeuble de 120 appartements, à Saint-Laurent, afin qu'il soit mieux géré.

Les frais ont augmenté pendant la période où il s'est engagé, avec quatre autres copropriétaires, à faire fonctionner les choses rondement et à rattraper un certain retard. Pour son appartement de 1050 pieds carrés, il payait 180 $ par mois, en 2008, lorsqu'il a emménagé dans un bâtiment tout neuf. Il déboursait mensuellement 237 $ lorsqu'il a déménagé, en juin.

«On veut que le syndicat ait les fonds nécessaires pour les dépenses de base comme l'électricité, le gaz naturel, les assurances, le concierge et le ramassage des poubelles, explique le jeune homme de 30 ans. C'est bon aussi qu'une certaine somme soit réinvestie dans l'immeuble pour le garder beau, que ce soit en peignant la réception ou en plantant des fleurs, sans avoir à piger dans le fonds de prévoyance.»

L'immeuble où il habitait n'a pas de piscine. «Il y a une salle d'exercice, que nous avons dû aménager à nos frais après le départ du promoteur, précise-t-il. Cela entraîne une surveillance accrue et des frais supplémentaires pour l'entretien de la salle et le remplacement d'équipement brisé ou volé.»

Ayant récemment eu un bébé, sa conjointe et lui ont fait l'acquisition d'une maison à Dollard-des-Ormeaux pour se rapprocher de leurs parents. Les acheteurs d'appartements qu'ils ont quitté se sont intéressés à la situation financière du syndicat de copropriété ainsi qu'au fonds de prévoyance, a constaté Vincent Chevalier. «Si l'immeuble n'avait pas été bien géré, la valeur de revente de mon appartement aurait souffert», croit-il.

De grandes variations

Les frais de copropriété, familièrement connus sous le nom de «frais de condo», sont perçus par le syndicat de copropriété. Une partie permet d'assurer l'entretien courant des parties communes. Une autre permet de constituer un fonds de prévoyance pour financer les grands travaux de rénovation et de remplacement, toujours des parties communes.

Plusieurs facteurs influencent le montant des frais de copropriété: l'existence d'une piscine, d'une salle d'exercice, d'ascenseurs, d'une porte de garage automatique, la présence d'un portier, etc.

«Cela dépend également du fait que le syndicat de copropriété soit préventif ou réactif, indique André Delage, président du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec (RGCQ). Un entretien régulier implique des coûts, mais si on attend qu'un problème surgisse pour le régler, cela coûte plus cher. Lorsqu'une dépense n'a pas été planifiée, les copropriétaires peuvent devoir verser une cotisation spéciale, qui peut être assez élevée. Il y a beaucoup de différences selon les copropriétés. Mieux vaut se renseigner avant d'acheter.»

M. Delage a lui-même fait le choix d'habiter dans un immeuble luxueux comptant 137 appartements, à Pointe-Claire. Il apprécie le service de portier, offert à toute heure du jour et de la nuit, la piscine creusée et le sauna, les ascenseurs et le garage intérieur, ainsi que la présence du concierge, cinq jours par semaine. L'entretien des divers composants de l'immeuble, réalisé selon les normes, ainsi que les salaires des portiers et du concierge ont un coût. Chaque mois, M. Delage verse 472 $ au syndicat de copropriété (ce qui inclut la somme allouée au fonds de prévoyance), pour son appartement de 1250 pieds carrés. Il prévoit que la somme versée au fonds de prévoyance augmentera encore un peu d'ici quelques années, pour pouvoir payer les importants travaux à venir.

Président du syndicat de copropriété de son complexe depuis six ans, il avoue que la tâche n'est pas toujours facile. «Il y a souvent des protestations, dit-il. Cela prend une couenne assez dure pour être fidèle à sa vision et être ferme. Mais c'est pour le bien de la copropriété.»

Ce faisant, il protège son investissement et celui des autres.

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