Le 19 novembre 2012

Vices cachés: contaminée au mazout

Découvrir un réservoir de mazout souterrain tout rouillé, des cernes de... (Photo archives La Presse Canadienne)

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Photo archives La Presse Canadienne

Découvrir un réservoir de mazout souterrain tout rouillé, des cernes de moisissures, une robinetterie qui fuit, des poutres qui s'affaissent... voilà des surprises dont tous les propriétaires se passeraient volontiers. Et pourtant, ils comptent parmi les vices cachés les plus fréquents. Même si les acheteurs ont des recours après une découverte du genre, les obstacles sont nombreux sur le chemin de la réparation...

La présence d'hydrocarbures sur une propriété donne souvent lieu à des poursuites en cascade, car l'acheteur en appelle à la responsabilité du vendeur, lequel se tourne vers le propriétaire précédent, et ainsi de suite. Parfois, on remonte jusqu'à l'entrepreneur qui a laissé le réservoir en place, 30 ans plus tôt, mais comment le lui reprocher? Il se conformait aux usages de l'époque.

Il y aurait environ 40 000 réservoirs laissés à l'abandon au Québec, selon les experts cités dans le cas de l'acheteur Simobec, un jugement rendu en 2010 en Cour supérieure du Québec. Me Martin Janson, du cabinet Janson Larente Roy, avocats, fait référence à ce cas de jurisprudence pour éclairer l'aspect juridique des situations de contamination.

Dans le cas Simobec, c'est une analyse de sol exigée par un prêteur hypothécaire qui a mis au jour le problème (les banques exigent ces analyses depuis les années 2000). La société de placement Simobec, formée par deux familles désireuses d'investir dans l'immobilier, avait acheté en 1983 un immeuble à revenus de 32 logements. Deux ans avant la transaction, les propriétaires précédents avaient converti le système de chauffage du mazout au gaz naturel.

En 2007, prête à revendre sa propriété, Simobec accepte une offre d'achat conditionnelle à une évaluation environnementale. L'analyse du sol révèle, en juin 2007, la présence d'un réservoir de mazout de 4500 litres enfoui à l'avant de l'immeuble.

Simobec intente un recours en janvier 2008. Elle soutient que la présence d'un réservoir contenant du mazout constitue « un vice à l'état latent, une bombe à retardement». Les propriétaires réclament du vendeur une somme de 95 000$ pour l'enlèvement du réservoir et la décontamination du terrain. La Cour du Québec rejette leur demande. Elle appuie son jugement, entre autres, sur une argumentation déjà présente dans la jurisprudence : « C'est l'entrée en vigueur de la réglementation sous l'autorité de la Loi sur la qualité de l'environnement qui est venue affecter le droit de propriété alors détenu par l'appelante et, d'une certaine façon, la qualité de l'immeuble luimême... Cette entrave n'existait pas au moment de la vente attaquée.» En matière de responsabilité civile, le Code civil indique que c'est la loi en vigueur au moment du fait qui a causé le préjudice qui s'applique. Or, en 1983, la loi, l'état des connaissances et les mentalités ne tenaient pas compte de la contamination au mazout pour les propriétés résidentielles.

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